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Un guide étape par étape pour réussir votre premier million en immobilier en six courtes années

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Acceptez de vivre dans des quartiers "locatifs" et utilisez les gains en capital à bon escient.

juin
26 2019

6 min de lecture

Opinions exprimées par Entrepreneur les contributeurs sont les leurs.


Au cours des 50 dernières années, le prix des maisons aux États-Unis a augmenté de plus de 5% en moyenne par an, selon le Association nationale des agents immobiliers. Cela signifie que la maison de 200 000 $ que vous achetez aujourd'hui pourrait valoir plus 864 000 $ dans 30 ans lorsque votre prêt hypothécaire aura été remboursé.

Il n’est pas surprenant que l’immobilier soit considéré comme un moyen aussi efficace de créer de la richesse.

Mais peu de gens profitent pleinement de l’opportunité qui se présente à eux. Selon le rapport de la National Association of Realtors, le propriétaire moyen ne vend sa maison que tous les 10 ans, bien qu'il soit autorisé à réaliser des gains en capital hors taxe tous les deux ans. Au lieu d’accroître leurs avoirs immobiliers et de connaître cette croissance de 5%, ils se tournent vers l’approche standard des maisons individuelles, pensant qu’il en faut plus, c’est trop complexe et prend trop de temps.

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Mais faire votre premier million en immobilier est possible en tant qu’entrepreneur immobilier et plus simple que vous ne le pensez, à condition de suivre la feuille de route éprouvée établie par de nombreux investisseurs immobiliers avant vous.

Il s’agit d’élargir votre portefeuille immobilier. Plus elle est grande, plus la croissance vaudra 5%. Pour ce faire, commencez par acheter intelligemment, vivez selon vos moyens, faites les mises à niveau adéquates, générez des revenus, puis convertissez ces bénéfices en propriétés supplémentaires.

La meilleure partie est que tout cela peut être fait en tant que side hustle tout en continuant votre carrière. En fait, c’est exactement comme cela que j’ai commencé, alors que j’allais au collège, il y a près de 20 ans. À mon avis, il faut environ six ans pour mener à bien l’ensemble du processus, mais si cet esprit d’entreprise est mis à profit, voici l’avenir d’un million.

Commencez dans l'immobilier avec un fix-upper

Pour les nouveaux investisseurs immobiliers, rien n’a autant d’impact que votre première maison. Lorsque vous achetez une tige de fixation chez vous, que vous la travaillez vous-même, puis que vous la vendez ou la louez au bout de deux ans, vous pouvez ajouter une valeur réelle à la propriété, et cela ne vous coûte pas beaucoup plus cher que votre paiement hypothécaire normal.

Vous allez souscrire un prêt pour cet achat et vous voudrez trouver quelque chose qui est disponible à un prix inférieur au prix du marché et que vous pouvez mettre en jeu. Cela peut inclure tout, du nouvel aménagement paysager aux améliorations intérieures, en passant par un nouveau toit ou un nouveau revêtement. Les caractéristiques modernes sont également recherchées, comme un nouveau système CVC ainsi que des améliorations éconergétiques pour rendre la propriété plus habitable pour le prochain propriétaire.

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Passez à la prochaine

Après environ deux ans, vous le vendez et collectez le produit de votre investissement et de votre dur labeur. Peut-être avez-vous acheté la maison 200 000 $, apporté quelques améliorations simples à la propriété et réussi à la vendre 300 000 $. C’est 100 000 $ de gains en capital que vous pouvez empocher en franchise d’impôt. La prochaine étape du processus consiste à diviser le montant de 100 000 $ – 50 000 $ pour l’acompte sur une autre maison, dans laquelle vous vivrez, réparerez et vendrez, et 50 000 $ pour acheter un bien locatif.

Refais le encore

Encore une fois, vous réparez la maison dans laquelle vous vivez, mais vous avez maintenant un bien locatif qui vous procure un revenu supplémentaire. Et après environ deux ans, une fois que vous avez terminé de réparer votre résidence secondaire, vous la vendez et recommencez, en achetant plus de logements locatifs. Vous en installez un et vous le corrigez et au cours des deux prochaines années, vous pouvez maintenant commencer à emprunter par rapport aux capitaux propres des loyers précédents pour en acheter davantage.

À partir de ce moment, vous utilisez les fonds propres que vous avez constitués dans vos propriétés pour financer vos achats, que vous corrigez et que vous ajoutez à votre portefeuille locatif, ce qui augmente votre revenu à chaque étape. Mieux encore, la valeur de votre portefeuille immobilier est maintenant plus grande et en croissance, vous construisez donc votre patrimoine global au cours de ce processus.

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Si vous continuez dans cette voie, vous devriez avoir habité trois maisons différentes que vous avez aménagées et vendues au bout de six ans, avoir un portefeuille de 10 loyers et une valeur nette de près d’un million de dollars entre la valeur liquidative de vos propriétés et les revenus de la vente de vos maisons, sans parler des flux de trésorerie mensuels.

Une façon avantageuse de générer de la richesse grâce à l'impôt

La beauté de cette approche réside dans le fait que vous créez une valeur de plus en plus grande dans chaque maison que vous achetez en cours de route. Mais au lieu de n'avoir qu'une seule maison, vous avez maintenant de nombreuses locations dont la valeur augmente, ce qui vous permet d'utiliser les capitaux propres ou le produit de la vente de chacune pour en acheter plus.

Le premier avantage fiscal de cette stratégie est la exemption de résidence principale. Cela permet des gains en capital pouvant aller jusqu'à 500 000 $ tous les deux ans, mais vous devez vivre dans la maison pendant deux ans. Vendre tous les deux ans et transformer ce gain libre d’impôt en un plus grand nombre de biens immobiliers vous permet d’utiliser ce gain en espèces réel pour investir dans de nouvelles propriétés.

Les récents changements fiscaux signifient qu’il existe une limite à ce que vous pouvez demander pour votre hypothèque principale et vos impôts fonciers, mais ces limites ne s’appliquent pas aux immeubles locatifs. Cela signifie que la plupart de vos prêts doivent être sur votre propriétés de location, pas votre résidence principale. Après quelques années à suivre cette formule, cela devrait être un objectif très réalisable, vous permettant d’acheter votre maison entièrement avec de l’argent.

Honnêtement, la partie la plus difficile de ce processus consiste à vous admettre que, pour les six prochaines années, vous n’allez pas essayer de suivre le rythme des Jones en ce qui concerne votre résidence principale. Au lieu de cela, vous allez acheter dans des quartiers «locatifs», habiter dans des propriétés plus anciennes et tout faire à votre guise.

Mais à la fin du processus, vous serez un entrepreneur immobilier légitime avec un portefeuille d’actifs productifs de revenus qui vous soutiendra, vous et votre famille, pour les années à venir.



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